Os 10 Cuidados A Ter Na Compra E Venda Do Seu Imóvel

Um verdadeiro guia para quem está a iniciar o seu primeiro investimento imobiliário e desconhece os aspetos legais a ter em conta na compra de um imóvel
imóvel

No artigo de hoje voltamos ao universo do mercado imobiliário, onde a busca pelo imóvel ideal pode revelar-se uma jornada muito exigente, repleta de descobertas, desafios e possíveis obstáculos.

Por essa razão, selecionamos os 10 cuidados a ter na compra e venda de imóveis, acreditando que podem ser um verdadeiro guia para quem está a iniciar o seu primeiro investimento imobiliário e desconhece os aspetos legais a ter em conta.

Porém, o conteúdo deste artigo não dispensa o aconselhamento técnico de um profissional especializado – como um Solicitador ou Advogado – que avaliará cuidadosamente a sua situação em concreto.

1.Preferência ao Estado: o Estado pode ter prioridade na compra

Está previsto na lei que, em determinadas condições, quem vende um imóvel, tem de dar preferência à pessoa ou entidade com prioridade na compra.

Vamos a um exemplo: Se a Catarina quiser vender uma casa que esteja arrendada há mais de dois anos, o seu inquilino – José – tem direito de preferência (prioridade na compra), em relação a outos potenciais compradores.

O mesmo acontece quando o prédio se situa em zona de pressão urbanística ou em territórios onde haja falta ou desadequação da oferta, em que são beneficiários do direito legal de preferência determinadas entidades públicas, nomeadamente:

A) Câmaras Municipais;

B) Regiões Autónomas; e o

C) Estado.

O anúncio para o exercício do Direito de Preferênica deve ser publicado no portal Casa Pronta, com 10 dias úteis de antecedência em relação ao dia da formalização da compra e venda.

 

2.Ónus e Encargos: Atenção às Hipotecas e Penhoras registadas

Compreendemos que é importante examinar o imóvel e apreciar o seu estado de conservação, a  sua localização, entre outros aspetos relevantes.  Mas não se esqueça de avaliar algo muito mais relevante: a sua realidade jurídica. 

Certifique-se de que não existem encargos, como hipotecas ou penhoras registadas sobre o imóvel ou, existindo, garanta que o seu cancelamento estará assegurado no dia da escritura. 
Para se salvaguardar, solicite uma certidão de teor na Conservatória do Registo Predial e conte com o apoio de um profissional habilitado.

Caso existam hipotecas registadas, é o proprietário do imóvel quem deve assegurar o seu cancelamento até ao momento da venda.

Ao comprar imóveis penhorados, não deixe de questionar acerca da existência de inquilinos. O arrendatário tem direito de preferência e pode comprar a casa ao preço a que foi vendida, se o local estiver arrendado há mais de dois anos.

No que diz respeito ao cônjuge e aos herdeiros do proprietário da casa penhorada, estes podem exercer o direito de remição, isto quer dizer que, têm o direito de comprar o imóvel pelo mesmo preço a que foi vendido.

3.Dívidas do Condomínio – Declaração de Não Dívida

Desde o dia 10 de abril de 2022 passou a ser obrigatória a apresentação de uma declaração emitida pela administração do condomínio, na venda de frações autónomas. O condomínio deve fornecer este documento, sempre que solicitado!

O proprietário deve solicitar à administração do condomínio a emissão desta declaração. Este documento deve ser emitido no prazo máximo de dez dias, e deve especificar o montante de todos os encargos do condomínio relativamente à respetiva fração, a sua natureza e os respetivos prazos de pagamento. Deve ainda, mencionar eventuais dívidas ao condomínio e a sua natureza, os montantes, as datas de constituição e as datas de vencimento – Este é o motivo que leva esta declaração a ser conhecida como Declaração de Não Dívida.

 

4. Áreas Harmonizadas

Para vender um imóvel,  as áreas devem estar harmonizadas entre si , tanto na Conservatória do Registo Predial  como no Serviço de Finanças.

O que fazer caso exista uma divergência?

Vejamos: se verificar uma divergência nas áreas do imóvel, o primeiro passo será tentar compreender qual a área correta. Poderá ser a que consta da Certidão da Conservatória do Registo Predial ou da Caderneta Predial. Ou até pode estar em desconformidade em ambos os documentos.

Tendo chegado a uma conclusão, deverá proceder à retificação da área nos documentos, fazendo constar a área correta. Em alguns casos, pode ser necessário efetuar um levantamento topográfico. 

 

5.Licença de Utilização

Se quiser vender ou arrendar uma casa, ou mesmo pedir um crédito habitação, a apresentação da licença de utilização é obrigatória(*). A emissão deste documento é da responsabilidade das Câmaras Municipais da área do imóvel, após vistoria.

É sempre obrigatória a apresentação da Licença de Utlização? Não. Não é obrigatório apresentar uma licença de utilização, por exemplo, quando os edifícios foram construídos antes de 1951, quando o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) ainda não estava em vigor, desde que prove que a construção é anterior àquela data.

Importante: A licença de utilização não tem validade! Contudo, caso faça obras no imóvel que transformem a sua estrutura ou que alterem o projeto inicial, deve ter presente que é obrigatório requerer a emissão de uma nova licença de utilização.

(*) Atualização: A exibição da licença de utilização em atos de transmissão da propriedade, como a compra e venda, deixa de ser obrigatória na sequência da entrada em vigor do ”Simplex Urbanístico”.

 

6.Construções ilegais e ampliações que carecem de licenciamento

Para além de se certificar que o imóvel que está a comprar tem uma licença de utilização válida, deve ainda garantir que após a emissão da respetiva licença, não foram construídos anexos ou ampliada a construção inicial, sem autorização da Câmara Municipal.

Se tiver dúvidas, pode solicitar a consulta do processo de obras do imóvel à Câmara. Dessa forma, terá a oportunidade para comparar a realidade física do prédio, com o projeto aprovado. Pode chegar à conclusão que a edificação sofreu alterações depois da aprovação do projeto, pelo que, nessa circunstância, deve ponderar se a aquisição continua a ser uma opção.

As construções e ampliações ilegais podem ter um impacto negativo nos processos de crédito habitação: O perito avaliador, com base na informação de que dispõe pode concluir que a totalidade ou parte da construção é ilegal, o que pode determinar a recusa do empréstimo ou a redução do valor a financiar.

 

7.Aquisição de várias frações em simultâneo

Não são raras as vezes em que o imóvel que queremos comprar é composto por duas frações distintas. 

Acontece sobretudo nos imóveis em propriedade horizontal com cave em que, habitualmente, é vendido o apartamento e a garagem. Se é este o seu caso, comece por pedir ao vendedor a caderneta predial do imóvel. Pode acontecer uma de duas situações:

A) O proprietário só dispõe de uma caderneta predial, que faz referência à parte habitacional e à zona de aparcamento;

B) O proprietário apresenta-lhe duas cadernetas prediais, em que uma delas faz referência à parte habitacional e a outra à garagem;

No segundo caso, é especialmente importante que dê conhecimento ao seu banco ou intermediário de crédito desta circunstância, uma vez que esta informação é muito relevante na operação de crédito habitação.

 

8.Despesas e Encargos

Vamos desmistificar a ideia de que para comprar um imóvel só precisamos de despender de 10% do valor da aquisição – não é verdade!

 Para além desse investimento de capitais próprios, deve ainda considerar que o processo de financiamento tem custos associados, nomeadamente, as comissões bancárias, como a comissão de dossier, a comissão de avaliação, a comissão de formalização, entre outras. Para além disso, deve ainda ter em conta que terá a pagar, pelo menos, três impostos como o imposto de selo sobre o empréstimo, o imposto de selo sobre a compra e o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT). Acrescem ainda os encargos relacionados com os emolumentos de registo predial que terá de pagar para registar a sua aquisição e a hipoteca a favor do banco. Por último, terá de pagar os custos associados aos honorários do advogado, solicitador ou notário que formalizar a sua escritura ou documento particular autenticado de compra e venda.

 Estes são de uma forma geral os encargos com que deve contar na compra de um imóvel. Os valores finais vão depender muito do valor pelo qual está a adquirir a sua nova casa e qual é o destino que lhe vai dar (habitação permanente ou secundária).

9.Certificado Energético

Durante o processo de compra de casa, vão ser-lhe pedidos vários documentos, um deles é o certificado energético. Decidimos incluí-lo neste artigo porque pode ser importante para aqueles que vão recorrer a Crédito à Habitação

O certificado energético é um documento emitido por um perito habilitado para o efeito, que avalia a eficiência energética dos edifícios. Este documento é obrigatoriamente entregue na data da escritura pela parte vendedora à parte compradora. 

Mas, se vai recorrer a financiamento bancário não espere pela data da escritura para saber qual a classificação energética do seu novo imóvel. 

Por que razão? Neste momento, existem entidades bancárias que bonificam a taxa de juro do crédito habitação, em função de uma melhor classificação energética do imóvel. Por isso, é da máxima importância que possa ter acesso a este documento ainda antes de iniciar o seu processo de Crédito Habitação, para que possa beneficiar dessa bonificação, se for caso disso.

 

10.Escolher o melhor Crédito Habitação

Obviamente não podíamos deixar de lhe recomendar que tenha especial cuidado ao escolher o banco que vai financiar a compra da sua nova casa.  É prioritário que faça uma análise rigorosa e que opte pelo banco que lhe oferece as condições mais competitivas do mercado, considerando o seu perfil de cliente bancário.

Lembre-se que um crédito à habitação é um dos compromissos financeiros mais longos que podemos assumir – pode durar até 40 anos!  Por isso, não é de todo irrelevante a negociação das condições de crédito e dos seguros associados. Compreendemos que pode ser uma tarefa demasiado exigente, sobretudo para quem não tem conhecimento técnico sobre estes temas, no entanto saiba que pode contar com a nossa equipa para lhe prestar o suporte necessário de forma totalmente gratuita e personalizada.

 

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Catarina Gonçalves

Especialista em Crédito Habitação

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