Portugal continua a ser um destino popular para os investidores imobiliários estrangeiros – tanto para aqueles que desejam adquirir uma casa para habitação permanente, como para os que querem criar mais fontes de rendimento através de uma forte aposta no setor imobiliário. Esta enorme procura tem gerado uma crise na habitação, o que significa que está cada vez mais difícil para os portugueses comprar casa no seu próprio país.
Esta dificuldade não se relaciona apenas com o aumento significativo dos preços. São as taxas de juro em alta, os impostos, os capitais próprios necessários (que muitas vezes teimam em não ser suficientes), são as medidas do governo que são pouco mais do que pensos rápidos…. É a inflação, é a falta de capacidade de poupança, é a dificuldade no acesso ao crédito …
A compra de casa, cada vez mais, exige um planeamento a longo prazo. E a fase inicial deste planeamento passa por conseguir prever, com o maior rigor possível, aquilo que vamos ter de pagar.
Há muitos encargos a considerar, mas hoje vamos falar sobre impostos. Porque vai ter de os pagar sim ou sim. Quer recorra a financiamento, ou não. Por isso, vamos a isso …
1. Imposto do Selo
O Imposto do Selo é um dos impostos com que deve contar no momento da compra de casa. Na aquisição de um imóvel, a taxa do Imposto de Selo é de 0,8% sobre o valor da compra.
Por exemplo, se vai comprar casa por 200.000€, o Imposto de Selo será de 1.600€ (200.000€ * 0,8% = 1.600€).
Esta é uma fórmula relativamente simples. Mas, vamos prossegir, porque afinal de contas este não é o único imposto que vai ter de pagar.
2. Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
O IMT é outro imposto que deve considerar, mas neste caso os cálculos são bastante mais complexos. A taxa do IMT aplicável vai variar de acordo com a natureza e o destino do imóvel, o valor da compra e a sua localização.
- Natureza – os imóveis tem diferentes afetações. Podem destinar-se a fins habitacionais, comerciais, industriais, estacionamento coberto, ou tratarem-se de prédios rústicos ou terrenos para construção – regra geral, as taxas serão mais baixas se estiver a comprar um imóvel para fins habitacionais. Os imóveis com fins não habitacionais pagam taxas mais elevadas.
- Destino – sendo um imóvel para fins habitacionais, pode afetá-lo à sua habitação própria e permanente, habitação secundária ou arrendamento – as taxas são mais baixas se destinar o seu imóvel á sua habitação própria e permanente. Em contrapartida, serão mais elevadas se comprar para arrendar ou se for para segunda habitação.
- Localização – o imóvel pode situar-se no continente ou nas regiões autónomas. Se decidiu comprar um imóvel com fins habitacionais na Região Autónoma dos Açores ou da Madeira, vai poupar algumas centenas ou milhares de euros, porque as taxas são reduzidas face às aplicadas no Continente.
- Valor: o valor da compra e o valor atribuído pelas Finanças são fatores importantes para determinar o valor a pagar de IMT.
Qual é o valor que deve considerar?
Deve considerar o valor atribuído pelas finanças (consulte a caderneta predial) ou o valor da compra. A taxa de imposto incide sobre o maior destes valores.
Se na caderneta predial o valor patrimonial for de 70.000€, mas está a comprar por 120.000€, a taxa de imposto vai incidir sobre os 120.000€, que é o maior dos dois valores.
E a taxa a aplicar, qual é?
A taxa a aplicar vai depender da conjugação de todos os fatores que indicamos acima. Por isso, terá de ser analisado, caso a caso.
Mas, para simplificar, vamos apresentar-lhe alguns exemplos:
– Exemplo 1 – Compra de Habitação Própria e Permanente
Vamos ilustrar a situação típica da aquisição de um prédio urbano para fins habitacionais (por exemplo, uma moradia), que se destina à habitação própria e permanente de uma família, situada em Braga, adquirida pelo valor de 200.000€, com um valor patrimonial tributário de 100.000€.
Ora, o valor relevante, neste caso, é o valor da compra, igual 200.000€ (porque é superior ao valor patrimonial tributário atribuído pelas finanças).
A taxa a aplicar é de 7%, conforme pode verificar na tabela abaixo. O que resultaria num valor a pagar de 14.000€.
No entanto, a este valor deve ser deduzida a parcela de 9.545,18€, que é aplicada como um ‘’desconto’’.
O que resulta no valor a pagar de 4.454,82€.
Abaixo encontra uma tabela que reflete este e outros exemplos, aplicáveis às aquisições de habitação própria e permanente, no Continente.
– Exemplo 2 – Isenção de IMT
Repare que na tabela acima, a primeira parcela considera uma taxa de 0%, o que significa que, algumas aquisições estão isentas do pagamento de IMT.
Desta vez, vamos ilustrar a compra de um prédio urbano para fins habitacionais (por exemplo, um apartamento), que se destina à habitação própria e permanente do comprador, localizado em Vila Real, adquirido pelo valor de 70.000€, com um valor patrimonial tributário de 50.000€.
Qual será o valor a pagar a título de IMT?
Na verdade este comprador, está isento de IMT, porque o valor da compra ( o maior dos dois ) não ultrapassa o limite de 97.064€ – repare na primeira linha da tabela acima, a taxa a aplicar é de 0%.
Contudo, não deixará de pagar imposto do selo, no valor de 560€ (70 000 * 0,8%).
– Exemplo 3 – Compra de Garagem
Conforme referimos acima a aquisição de imóveis para fins não habitacionais, são as que, regra geral, estão sujeitas às taxas mais elevadas.
Imagine que vai comprar uma garagem pelo valor de 15.000€, com um valor patrimonial de 5.000€ (aqui a localização do imóvel é irrelevante).
Vai aplicar-se uma taxa de 6.5%, sobre o maior dos valores, sem ‘’descontos’’.
Ou seja, vai pagar 975€ de IMT (15.000€ * 6,5%). E não pode esquecer o imposto do selo, que resulta no valor adicional de 120€ (15.000€ * 0,8%), conforme vimos no ponto 1.
3. Imposto Municial sobre Imóveis (IMI)
Aquilo que vai pagar de IMI é algo com que, obviamente, se deve preocupar. Mas queremos que saiba que não vai pagar este imposto na data da escritura.
Se o imóvel que vai comprar se destinar à sua habitação própria e permanente, eventualmente, até pode beneficiar da isenção permanente ou temporária, dependendo do nível de rendimento do agregado familiar e do valor patrimonial tributário.
Mas deixemos o IMI para uma próxima publicação, porque sobre isso haverá também muito a dizer.
Por fim, recomendamos que utilize simuladores como os da APEMIP para ter uma orientação em relação aos valores que vai ter de pagar, a título de imposto do selo e IMT. No entanto, não deve deixar de recorrer a um profissional habilitado, como um solicitador ou advogado, para obter aconselhamento técnico adequado neste processo.
E, como certamente vai precisar de recorrer a Crédito Habitação, queremos relembrar que as taxas de juro são o ”peso pesado”, quando falamos em encargos relacionados com a compra de casa. As taxas de juro são muito certamente o maior encargo que vai ter que suportar, num dos compromissos financeiros mais longos da sua vida.
