Construir Portugal: Medidas de Apoio à Compra da Primeira Habitação
O atual Governo assumiu como prioridade a definição de estratégias de curto prazo, com o objetivo de dar um primeiro passo na resolução da crise da habitação.
Das 30 medidas apresentadas destacam-se duas. Duas soluções direcionadas para os jovens que têm intenção de adquirir a sua primeira habitação e que, por falta de recursos, não tiveram ainda oportunidade de concretizar esse tão ansiado projeto.
Nesta fase, existem ainda muitas dúvidas acerca das formas e prazos de implementação destas medidas, mas não há dúvida de que se trata de uma estratégia facilitadora da aquisição de habitação própria e permanente, destinada aos portugueses mais jovens.
Garantia Pública
Consciente de que a maioria dos jovens portugueses, não tem capacidade financeira para gerar uma poupança de cerca de 10% do valor da aquisição, o governo propõe uma solução.
De acordo com as medidas macroprudenciais do Banco de Portugal, nenhum banco deve financiar 100% de uma aquisição, ainda que se trate de uma Habitação Própria e Permanente.
O montante máximo de empréstimo a conceder, não deve ultrapassar os 90% do valor da aquisição (escritura) ou do valor da avaliação bancária (consoante o que for menor), o que implica um investimento de, pelo menos, 10% de capitais próprios.
A título de exemplo podemos considerar uma aquisição de 200.000€, em que o limite máximo de financiamento não poderia ultrapassar os 180.000€ – o equivalente a 90%. O que significa que, os potenciais compradores, teriam de ter disponíveis 20.000€ em capitais próprios para viabilizar tanto a operação de crédito habitação, como a transação imobiliária.
O Governo admite que estas operações de crédito devam passar a ser financiadas pela banca a 100%, sendo que para o efeito será constituída uma garantia pública. Em termos práticos significa que, em caso de incumprimento, é o próprio Estado a assegurar o pagamento da dívida (limitada ao valor máximo de 15%).
Esta medida tem sido olhada por parte do Governador do Banco de Portugal com alguma apreensão, uma vez que se questiona se o Estado, na qualidade de garante da relação de crédito, tem efetivamente capacidade para assumir esse risco. E explica que uma alteração nas medidas macroprudenciais deve ser apreciada de uma forma especialmente cuidada e ponderada.
Isenção de IMT e Imposto do Selo
Um potencial comprador não deve preocupar-se apenas com os capitais próprios que deve ter disponíveis para assegurar a ‘’entrada’’. Considerando a realidade do mercado imobiliário em Portugal e o valor cada vez mais elevado das transações imobiliárias, deve ainda ter-se em linha de conta os impostos a pagar pela aquisição do imóvel.
Existe uma relação direta entre o preço a pagar a título de impostos e o valor da venda do imóvel. Os impostos serão tanto mais caros, quanto mais caro for o valor da compra.
Num processo de aquisição de habitação, com recurso a financiamento bancário, há três impostos a pagar: o imposto do selo sobre a compra, o IMT e o imposto do selo sobre o empréstimo. É verdade que em algumas situações pode haver lugar há isenção de IMT, mas não corresponde há maioria dos casos.
A proposta do Governo passa por isentar os jovens até 35 anos, de dois destes impostos: o imposto do selo sobre a compra e o IMT. Numa aquisição de 200.000€, para habitação própria e permanente, no Continente, a cobrança destes dois impostos resultaria num encargo de quase 6.000€. Nas Regiões Autónomas, resultaria num valor mais baixo, mas ainda assim, num encargo de quase 4.000€.
A implementação destas estratégias parece estar a ser encarada com caráter urgente e prioritário, face à implementação de outras medidas previstas no mesmo programa. Acreditamos que possa ter um impacto positivo na crise da habitação, mas sobretudo, na concretização e no planeamento dos projetos de vida dos jovens em Portugal. No entanto, também entendemos que deve garantir-se, em primeiro lugar, que a utilização destes mecanismos não coloca em causa a estabilidade financeira do Estado, nem das instituições bancárias.
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