Ainda o atual Governo não exercia funções e já prometia a implementação de uma Garantia Pública que viabilizasse o financiamento a 100%, para jovens até 35 anos, na compra da 1.ª Habitação.
A 23 de maio, em reunião de Conselho de Ministros, são aprovadas um conjunto de medidas assentes em cinco eixos fundamentais: impostos, habitação, saúde, alojamento estudantil e bolsas a trabalhadores-estudantes.
A 10 de Julho foi publicado o Decreto-Lei que, de uma forma genérica, estabelece as condições em que o Estado pode prestar garantia pessoal a instituições de crédito. O diploma entrou em vigor no dia seguinte, mas ainda carece de regulamentação por parte dos responsáveis pelas áreas das finanças, juventude e habitação, no prazo máximo de 60 dias.
Isto significa que, se tem menos de 35 anos, ainda não é o momento certo para se dirigir ao seu banco com a intenção de aprovar um financiamento a 100%, com o objetivo de comprar a sua primeira habitação, isto porque ainda há muito por esclarecer.
O que pode fazer neste momento, é tentar perceber até que limite de financiamento conseguirá ter acesso, considerando a sua situação profissional e financeira. Um intermediário de crédito experiente poderá ajudá-lo(a) a chegar a essa conclusão.
O que se sabe?
As recomendações macroprudenciais do Banco de Portugal, determinam que as entidades bancárias não devem financiar mais do que 90% do valor de aquisição de um imóvel. O objetivo desta medida não é, de forma nenhuma, desconsiderar em absoluto essas recomendações, pelo que, na generalidade das situações, a banca continuará a financiar uma aquisição no limite máximo de 90%, face ao valor de aquisição do imóvel.
Só em situações excecionais é que será de admitir um empréstimo da totalidade do capital necessário para a aquisição de uma habitação. Assim, o mutuário poderá ser beneficiário da medida quando:
- Não tenha mais de 35 anos;
- Tenha domicílio fiscal em Portugal;
- Demonstre rendimentos até ao 8.º escalão do IRS;
- O imóvel se destine à sua habitação própria e permanente;
- Se trate da sua primeira aquisição;
- Não seja proprietário de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano habitacional;
- O valor de aquisição do imóvel não exceda os € 450 000€.
Os mutuários só podem beneficiar desta medida uma única vez e a garantia pública não pode abranger mais de 15% do valor da transação (valor da compra). Para além disso, é importante considerar que a garantia só abrange as situações em que a instituição de crédito financie a aquisição a 100%. Este requisito parece sugerir que, ainda que o mutuário pretenda dar uma entrada inferior a 10%, não o deva fazer, sob pena de ver a operação inviabilizada.
De que forma é que o Estado vai intervir?
Talvez Portugal nunca tenha vivido uma crise habitacional como aquela que enfrentamos hoje. E, por essa razão, este tipo de soluções – como a Garantia Pública – são desconhecidas pela maioria das pessoas, incluindo alguns agentes económicos, que tem dificuldade em compreender o seu significado prático.
Muitas pessoas geraram a impressão de que seria o Estado a financiar a entrada ou uma parte do valor da compra. E, na verdade, a solução não passa por aí: O Estado não vai financiar os jovens. Esse não é o conceito de garantia pública.
O Estado pretende ser um garante da relação entre banco e cliente bancário. Vai intervir nesta operação como se se tratasse de um fiador. Assim, será responsável pela amortização de parte da dívida em caso de incumprimento dos devedores principais. Mas lembre-se, nunca para além dos 15% do valor da aquisição.
Numa circunstância normal, em que não se verifique nenhuma situação de incumprimento, e se encontre amortizada essa percentagem, o Estado é retirado da equação e deixa de assumir qualquer responsabilidade.
Note que, estas medidas em nada alteram as recomendações do Banco de Portugal a respeito dos limites da taxa de esfoço dos proponentes. O que significa que, se pretende adquirir uma habitação a curto prazo, não deve deixar de ter como prioridade a construção do perfil de cliente bancário ideal.
