O contrato promessa é um instrumento jurídico através do qual as partes se obrigam a celebrar um determinado contrato no futuro. É uma declaração de vontade, de um ou mais intervenientes, onde se estabelecem direitos e obrigações, se delimitam expectativas e se previnem possíveis situações de incumprimento.
Pode ser utilizado nas mais diversas situações, mas ninguém pode negar que assume especial protagonismo no mundo do imobiliário, acautelando os interesses das partes vendedora e compradora nas transações de bens imóveis.
A importância de um contrato promessa de compra e venda é frequentemente subestimada, na medida em que, as partes envolvidas acabam por não salvaguardar os seus interesses legítimos, prescindido muitas vezes da assessoria de profissionais habilitados para defender a sua posição no negócio.
Se vai recorrer a Crédito Habitação lembre-se que devem existir cuidados adicionais na preparação do conteúdo do contrato, uma vez que existem cenários que devem ser antecipados.
1. As partes podem inserir todo o tipo de cláusulas num contrato promessa de compra e venda?
Regra geral, sim. As partes podem estipular as cláusulas que lhes aprouver, desde que não sejam contrárias à lei.
Não obstante, há duas situações que as partes não devem ignorar, nomeadamente se o comprador recorrer a financiamento bancário. Em primeiro lugar, devem incluir uma cláusula que condicione a produção dos efeitos do contrato à aprovação comercial do crédito por parte do banco. E em segundo lugar, o comprador deve salvaguarda-se em relação ao resultado da avaliação bancária, uma vez que o valor atribuído ao imóvel pode não ser suficiente para a concessão do empréstimo necessário para a aquisição do imóvel.
2. O contrato promessa de compra e venda tem de ser escrito?
No ordenamento jurídico português, em regra, o contrato promessa de compra e venda (CPCV) não tem de ser necessariamente escrito. Contudo, e uma vez que neste caso estamos a abordar o CPCV no âmbito do imobiliário, há formalidades indispensáveis a cumprir. Assim, para plena validade do contrato, este deve ser reduzido a escrito e as assinaturas dos promitentes compradores e vendedores devem ser reconhecidas presencialmente por um solicitador, sob pena de o contrato ser considerado nulo.
3.Tem receio que o vendedor ou o comprador desistam do contrato promessa de compra e venda e já não consiga comprar a casa dos seus sonhos ou não consiga vender o imóvel?
O incumprimento do contrato promessa de compra e venda de bem imóvel por qualquer das partes apenas gera efeitos obrigacionais entre as mesmas. Significa isto que, em caso de desistência do comprador, este perde o sinal já pago, e em caso de desistência do vendedor, este terá de devolver ao comprador o sinal em dobro, sem prejuízo de as partes poderem ter estabelecido mais algum tipo de sanções e/ou compensações.
Então, qual seria a melhor solução? A solução seria, certamente, a celebração de um contrato promessa de compra e venda com eficácia real. Ao contrato deverá ser aposto um termo de autenticação e posteriormente deve ser levado a registo. Assim, ao conferir eficácia real ao contrato, este adquire uma natureza vinculativa, não apenas entre as partes contratantes, mas também perante terceiros. Assim são conferidos direitos reais sobre o imóvel ao promitente comprador, como por exemplo, o direito de usar e fruir do imóvel, mesmo antes da celebração da escritura ou do documento particular autenticado (DPA) elaborado pelo solicitador.
4.Vai comprar ou vender várias frações? Atribua um valor a cada uma delas
Existem muitas situações em que a compra e venda abrange um conjunto de frações ou prédios. A situação mais típica é aquela em que queremos comprar um apartamento e uma garagem, com cadernetas prediais distintas. Ou uma moradia com um terreno, em que à moradia corresponde uma caderneta predial e ao terreno corresponde uma outra.
Regra geral, os intervenientes preocupam-se apenas em definir o valor global do negócio no contrato promessa de compra e venda, ignorando a atribuição de valores às frações ou prédios de forma individualizada.
Mas nestas circunstâncias, é conveniente que fique expressamente previsto no contrato promessa os valores a atribuir a cada um dos prédios.
A parte compradora, deve ter especial cuidado na atribuição destes valores uma vez que podem ser determinantes no processo de concessão de Crédito Habitação. Por ser uma informação especialmente relevante, não deve deixar de a transmitir ao seu Intermediário de Crédito ou ao seu banco. A parte vendedora, por sua vez, não deve deixar de ter presente o potencial impacto na tributação em sede de mais-valias imobiliárias.
5.Defina um Prazo para a Compra e Venda
Para maior segurança dos vários intervenientes no negócio, deve fixar-se uma data-limite para a realização do contrato de Compra e Venda. Na verdade, não se trata de uma obrigatoriedade, mas é um elemento importante, sobretudo, para gerir as expectativas das partes em relação à concretização definitiva do negócio.
Apesar disso, não devem deixar de considerar a possibilidade de inclusão de cláusulas que permitam a eventual prorrogação do prazo inicialmente previsto por mútuo acordo entre as partes.
Uma das partes deve obrigar-se a comunicar à parte contrária o dia, hora e local da outorga do contrato de compra e venda, através dos meios que entenderem mais convenientes, nomeadamente o correio eletrónico ou a via postal.
6.Cuidado com os Estados Civis e Regimes de Bens
Se vai ter intervenção num contrato promessa de compra e venda na qualidade de promitente comprador(a) e é casado(a), o seu cônjuge não tem necessariamente de intervir, independentemente do regime de bens do casamento. Tal como não terá de intervir na escritura ou documento particular autenticado de compra e venda.
Mas, se for casado no regime da comunhão geral ou comunhão de bens adquiridos, e se vai recorrer a crédito habitação, o banco não vai aceitar a intervenção de apenas um cônjuge na operação de crédito, pelo que é conveniente que ambos tenham intervenção no âmbito do contrato promessa e, posteriormente, no contrato de compra e venda e mútuo com hipoteca.
Se, pelo contrário vai ter intervenção no contrato promessa de compra e venda na qualidade de promitente vendedor, salvo se estiver casado no regime da separação de bens, deve intervir conjuntamente com o seu cônjuge, tanto no contrato promessa de compra e venda, como no contrato definitivo.
7.Em caso de litígio entre as partes, estas têm obrigatoriamente de recorrer ao tribunal?
Como é comummente percecionado, os custos, a morosidade e até o desgaste emocional de um processo em tribunal podem comprometer aquilo que, à partida, seria a celebração de um bom negócio do ponto de vista da sua rentabilidade. Porém, as partes não têm de obrigatoriamente de recorrer aos tribunais comuns. Existe a possibilidade de recorrerem aos chamados meios de Resolução Alternativa de Litígios (RAL), bastando para tanto que insiram no contrato promessa de compra e venda uma cláusula de compromisso arbitral. O que é uma cláusula de compromisso arbitral? É um compromisso assumido entre as partes, no qual se convenciona que eventuais disputas serão dirimidas por meio de arbitragem – um tribunal composto por árbitros independentes – em vez de recorrer aos tribunais judiciais tradicionais.
Estes meios alternativos oferecem várias vantagens, incluindo a especialização técnica dos árbitros, a confidencialidade do processo arbitral e a possibilidade de um procedimento mais económico, flexível, célere, e informal em comparação com um processo judicial.
Em suma, o CPCV é um contrato sobejamente utilizado no ramo imobiliário, no entanto é sempre recomendável consultar um solicitador para a elaboração e análise adequadas desse contrato, adaptado-o às circunstâncias específicas do negócio imobiliário em questão, uma vez que quando não observados os requisitos da lei e não salvaguardados os direitos e deveres das partes, pode ser um negócio ruinoso.
