Mais-Valias Imobiliárias: As 10 perguntas mais frequentes

Existem alguns benefícios fiscais e situações de isenção de mais-valias, que podem ter como efeito a redução do valor a pagar, no todo ou em parte.
mais-valias

Neste artigo vamos dar-lhe resposta às 10 dúvidas mais frequentes sobre mais-valias imobiliárias. Sim, porque o imposto sobre as mais-valias não se aplica apenas no âmbito das transações sobre imóveis. Também existem as chamadas ‘’mais-valias mobiliárias’’, que se traduzem nos ganhos obtidos com a venda de ações, obrigações e outros ativos financeiros, que estão igualmente sujeitos a tributação. Mas deixemos esse tópico para uma ocasião futura. Por agora, vamos limitar a nossa análise às mais-valias imobiliárias e esclarecer as dúvidas mais comuns da forma mais simples e clara possível, considerando a complexidade do tema.

1. O que são as mais-valias?

Resumindo em apenas uma palavra, poderíamos dizer que as mais-valias são o lucro – o lucro obtido na venda de ativos, como é o caso dos imóveis. Sobre esse lucro pode ser aplicada uma taxa de imposto, gerando uma receita a favor do Estado.

2.Então, as mais-valias são um imposto?

Não exatamente. Conforme referimos, a mais-valia traduz-se num valor que representa o ganho obtido na venda de um imóvel, por exemplo. Por isso, não existe o ‘’imposto das mais-valias’’. Existe um imposto que incide sobre as mais-valias e apostamos que o conhece melhor do que imagina: o IRS.

O IRS é o imposto que incide sobre as mais valias. Tem várias categorias e cada uma delas tributa diferentes tipos de rendimento. A categoria do IRS que nos é mais familiar é, provavelmente, a categoria A, que tributa rendimentos de trabalho dependente.

As mais-valias, mobiliárias ou imobiliárias, por sua vez, são uma outra categoria de rendimento que também está sujeita a tributação, no âmbito da categoria G do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS), que obedece a regras próprias.

 

3. Como são calculadas as mais-valias em sede de IRS?

Para apurar o valor das mais-valias imobiliárias, é necessário calcular a diferença entre o valor da compra e o valor da venda.  Se comprou o seu imóvel por 100.000€ e o vendeu por 150.000€, o valor da mais-valia é igual a 50.000€.

No entanto, a estes 50.000€ ainda terá oportunidade de deduzir as despesas associadas à compra e venda do imóvel e os encargos em que incorreu com a sua valorização. É conveniente que estes encargos/despesas possam ser comprovados por fatura.

4. Que despesas e encargos podem ser considerados?

São exemplos de despesas com a compra e venda: o pagamento do IMT, do Imposto do Selo, de atos de registo predial, de honorários devidos ao Solicitador, Notário ou Advogado que formalizou a escritura de compra e venda, a comissão paga à imobiliária, os custos associados à emissão do certificado energético, entre outros.

São exemplos de encargos com a valorização do imóvel qualquer obra que tenha executado no prédio.

A boa notícia é que a taxa de imposto não vai ser aplicada ao valor que resultar desta dedução, mas apenas a 50% do resultado, salvo algumas situações excecionais.

Ou seja:  Se comprou o seu imóvel por 100.000€ e o vendeu por 150.000€, teve um ganho de 50.000€. Mas imagine que fez obras no valor 10.000€. Vai deduzir os 10.000€ aos 50.000€, apurando um resultado de 40.000€. Neste caso, a taxa de imposto só irá incidir sobre 50% destes 40.000€. O mesmo é dizer que os 20.000€ (50%) são o valor tributável, ou seja, o valor sujeito a imposto, sobre o qual vai incidir a taxa de IRS.

 

5. Existem isenções e benefícios fiscais?

Existem alguns benefícios fiscais e situações de isenção de mais-valias, que podem ter como efeito a redução do valor a pagar, no todo ou em parte. Por exemplo:

  • Se vender um imóvel destinado à sua habitação própria e permanente, e comprar um outro imóvel que destinará igualmente á sua habitação permanente, ficará isento(a) desde que o reinvestimento no novo imóvel tenha ocorrido 24 meses antes da venda ou nos 36 meses posteriores à venda. (*)
  • Caso tenha adquirido o seu imóvel antes de 1989, também ficará isento do pagamento de imposto sobre as mais-valias.
 
(*) Atualização: O Programa ”Mais Habitação” introduziu algumas novidades no que respeita aos critérios de isenção em sede de mais-valias imobiliárias. Saiba mais aqui

6.Tenho que declarar no IRS?

Se vendeu um imóvel por preço superior ao da aquisição, foi gerada uma mais-valia – que se traduz num rendimento. Ao obter uma mais-valia deverá declarar esse ganho em sede de IRS, no Anexo G e/ou G1 da declaração.  Nesse anexo deve indicar os valores de aquisição e venda, bem como as despesas e encargos associados (da compra e venda e de valorização do imóvel) para que possa beneficiar da dedução desses valores e assim diminuir o valor do imposto a pagar. Deve declarar este rendimento no ano seguinte ao da transação, ou seja, se vendeu o imóvel em janeiro de 2023, as mais-valias são um rendimento relativo a esse ano (2023), pelo que só devem constar na declaração de IRS apresentada em 2024.

7.Como é efetuado o pagamento das mais-valias em sede de IRS?

Depois de entregar a declaração de IRS, caso se venha a apurar que existe imposto a pagar sobre as mais-valias, deve efetuar o pagamento até à data limite indicada pela Autoridade Tributária. É importante ter em conta que, em alguns casos, é possível optar pelo pagamento faseado desde que sejam verificados determinados requisitos.

 

8. E se vender o imóvel por valor inferior ao da aquisição? Tenho que declarar no IRS?

Se vendeu um imóvel por valor inferior ao da aquisição foi gerada uma menos-valia. Se, por um lado, as mais-valias representam uma situação em que se verifica um lucro, as menos-valias, pelo contrário, representam uma situação de prejuízo. No entanto, nesta circunstância, também está obrigado(a) a declarar a venda no IRS.

9. Havendo menos-valia, quanto vou pagar?

Nesse caso não haverá qualquer valor a pagar. Mas, recordamos que está obrigado(a) a declarar a venda no IRS. Até porque, esta é uma obrigação que lhe pode trazer vantagens. Se optar por ser tributado pelo englobamento das várias categorias de rendimentos que obtém (como mais-valias, rendimentos de trabalho dependente, independente, etc.), ficará sujeito(a) às taxas progressivas de IRS. Esta opção pode ser benéfica em relação à tributação autónoma dos rendimentos, ao qual se aplica uma taxa liberatória de 28%.  

10. É possível compensar prejuízos anteriores no apuramento das mais-valias imobiliárias?

Sim, é possível. Caso tenha obtido prejuízo (menos-valias) num negócio imobiliário e lucro (mais-valias) numa transação imobiliária posterior, o prejuízo pode ser deduzido ao ganho, reduzindo o valor sujeito a imposto– são as chamadas mais-valias líquidas. No entanto, só é de admitir dentro de determinados limites e quando verificados certos requisitos.

Este guia oferece uma visão geral das principais dúvidas relacionadas com este tema. No entanto, é sempre recomendável procurar orientação profissional e aconselhamento técnico para o seu caso em concreto, por forma a garantir que está a cumprir corretamente as suas obrigações fiscais.

 

Socorra-se dos canais digitais disponibilizados pela Autoridade Tributária e Aduaneira e coloque as suas questões através do E-Balcão, acedendo ao Portal das Finanças. Ou, em alternativa, desloque-se ao Serviço de Finanças da sua área de residência.

Recomendamos que mantenha em arquivo toda a documentação associada ao processo de compra e venda, nomeadamente, as faturas relacionadas com encargos e despesas. Garanta o cumprimento dos prazos estabelecidos pelas Finanças para a entrega da declaração de IRS e o pagamento dos impostos devidos.

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Por Catarina S. Gonçalves, Gestora de Crédito

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Especialista em Crédito Habitação

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