A constituição de uma hipoteca voluntária é muito comum no âmbito das transações imobiliárias em que se verifica a necessidade de recurso ao crédito habitação (ou hipotecário). Ao contrário do que possa pensar esta garantia é utilizada com muito mais frequência do que a fiança.
No entanto, a maioria das pessoas não tem uma perceção clara do significado e dos efeitos da constituição de uma hipoteca. Muitas vezes, confundem-na com o conceito de penhora, que apesar de poder estar relacionada, tem efeitos completamente diferentes.
Neste artigo queremos desmistificar o significado deste conceito, explicar-lhe a razão pela qual pode ter o seu imóvel hipotecado e quais são as consequências práticas que pode esperar.
1. O que é uma Hipoteca?
A hipoteca sobre um bem imóvel não é mais do que uma garantia prestada por um devedor como forma de assegurar o cumprimento de uma obrigação, por exemplo o reembolso de um empréstimo bancário.
Caso o devedor não cumpra a obrigação a que está vinculado, o credor (banco) com base na hipoteca constituída a seu favor, poderá ser ressarcido das quantias em dívida através do produto da venda do imóvel hipotecado.
Este mecanismo não é utilizado exclusivamente pelas entidades bancárias, embora sejam as suas ‘’utilizadoras’’ mais fiéis. Mas, na verdade, qualquer particular ou empresa pode recorrer à hipoteca voluntária para garantia do cumprimento de obrigações financeiras.
2. Porque é que o Banco exige uma hipoteca sobre o meu imóvel?
Dependendo do montante do financiamento e da natureza da operação, é muito natural que o banco a quem pede um empréstimo lhe faça esta exigência. Para o banco é importante não estar dependente apenas do seu património financeiro pelo que, valorizará qualquer garantia adicional que possa reduzir o risco na concessão do crédito.
Naturalmente que se um banco lhe emprestar 150.000€ para a aquisição de um imóvel, tem a legítima expectativa de receber os mesmos 150.000€, acrescidos dos respetivos juros (embora limitados ao período de utilização do crédito). No entanto, devemos considerar que existe a possibilidade de o devedor deixar de ter capacidade financeira e património mobiliário suficientes para garantir a amortização total do empréstimo.
É inegável que os imóveis, apesar de sujeitos a uma certa volatilidade no que respeita ao preço, estão associados a uma tendencial valorização pelo mero decurso do tempo. Essa circunstância faz das garantias hipotecárias ou imobiliárias as mais sólidas e aliciantes.
3.O que acontece se deixar de pagar a prestação?
Se não liquidar a prestação associada a crédito na data estipulada, entra em situação de mora (atraso no cumprimento). Nesse caso, o banco tem legitimidade para lhe cobrar juros de mora e a comissão de recuperação dos valores em dívida, para além das prestações em atraso.
Caso o incumprimento se mantenha por um período suficientemente longo, as vias judiciais serão acionadas pelo banco no sentido de recuperar o valor em dívida.
As possibilidades podem passar, nomeadamente, pela penhora do imóvel que deu de garantia e sobre o qual se encontrará (quase de certeza) registada uma hipoteca voluntária a favor da entidade bancária que lhe concedeu o empréstimo.
Posteriormente, o imóvel pode ser vendido pela via judicial e o produto da venda desse mesmo imóvel servirá para amortizar o remanescente da dívida.
4. Como extinguir uma hipoteca?
A hipoteca voluntária extingue-se com a liquidação total do crédito. Já que foi constituída com o objetivo de ser uma garantia adicional no cumprimento das suas obrigações financeiras, deixa de fazer sentido a sua manutenção quando já liquidou integralmente a sua dívida.
Esta liquidação pode ocorrer através do pagamento sucessivo das várias prestações até ao final do prazo previsto para a liquidação do empréstimo. No entanto, pode também ocorrer antes do prazo previsto, por exemplo, se decidir vender o imóvel enquanto ainda tem o crédito em curso. Neste último caso, poderá liquidar o empréstimo com a totalidade ou parte do valor da venda.
Em qualquer um destes casos, deve solicitar ao banco o chamado distrate de hipoteca, que lhe permitirá cancelar o registo da hipoteca voluntária junto da Conservatória do Registo Predial, cancelando-se assim a hipoteca voluntária registada a favor do banco.
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