A compra e venda de um imóvel nem sempre é um procedimento fácil e muitas vezes acaba por transformar-se num processo verdadeiramente desgastante para as partes envolvidas. Por essa razão é muito importante que no desencadeamento das várias fases do negócio, as partes estejam acompanhadas por um profissional que as aconselhe e que defenda convenientemente os seus interesses. O principal objetivo é que o negócio seja seguro, legítimo e, essencialmente, que possa prevenir situações de incumprimento e eventuais conflitos futuros.
Normalmente, o processo começa com uma pesquisa intensiva nos portais do mercado imobiliário, em que os compradores identificam os imóveis que pretendem visitar e, eventualmente, comprar. Tomada a decisão, na maioria dos casos, surge a necessidade de recurso e aprovação do Crédito Habitação. E, por fim, o momento da realização da escritura pública ou documento particular autenticado da compra do imóvel e da entrega das chaves.
Mas no decurso destas fases há, sem dúvida, um passo fundamental para que o negócio seja efetivamente realizado com total segurança: a assinatura de um contrato promessa de compra e venda. Através deste documento uma das partes – promitente vendedor – promete vender à outra – promitente comprador – que, por sua vez, promete comprar àquele, um determinado imóvel.
Porquê assinar um Contrato Promessa?
Este contrato permite garantir que os contraentes não voltam “com a palavra atrás”. Por isso, neste documento encontram-se espelhados os elementos mais importantes do negócio, estabelecendo-se um prazo para a realização da escritura pública ou documento particular autenticado e definindo-se consequências para eventuais situações de incumprimento.
Apesar da boa-fé e da boa vontade existentes entre ambas as partes, por vezes podem surgir situações imprevisíveis ou mudanças que, inesperadamente, colocam em causa o cumprimento das obrigações assumidas no contrato.
O incumprimento do contrato promessa de compra e venda pode ocorrer por diversas razões, como por exemplo, a perda do interesse no negócio por um ou por ambos os contraentes, a venda do imóvel a uma terceira pessoa, a reprovação do financiamento bancário, eventuais obras que demoraram mais tempo do que o previsto, entre outros fatores.
Quando alguma destas situações ocorre (ou outras que possamos imaginar) podem acionar-se algumas penalizações que, geralmente, estão previstas no contrato promessa. Caso essas penalizações ou consequências não tenham sido definidas no contrato, aplicam-se as sanções previstas no Código Civil.
Revogação do Contrato Promessa
Ora, se se verificar uma perda de interesse na concretização do negócio por ambos os contraentes, as partes podem pôr fim ao contrato através de uma revogação por mútuo acordo. Nestas circunstâncias, as partes decidem fazer cessar os efeitos do contrato que subscreveram, havendo lugar à devolução do que tiver sido prestado, nomeadamente, o sinal.
Regime do Sinal: Perda ou Restituição em Dobro
Tratando-se de outros fatores de incumprimento, na falta de acordo, pode o promitente não faltoso acionar alguns direitos face ao incumprimento da parte contrária. Existindo sinal, em caso de incumprimento da parte compradora, esta perde o sinal que prestou a favor da parte contrária (promitente-vendedor). Em caso de incumprimento da parte vendedora, esta terá de entregar o sinal em dobro ao promitente comprador.
Cláusula Penal
Independentemente de ter sido prestado sinal, podem as partes estipular o montante da indeminização exigível a pagar pela parte faltosa – a chamada cláusula penal. No entanto, o promitente não faltoso não pode exigir cumulativamente o cumprimento do contrato e o pagamento da cláusula penal. Mas pode, pelo contrário, exigir a cláusula penal e, adicionalmente, a compensação devida pela aplicação do regime do sinal que analisamos acima.
Execução Específica
Em alternativa, pode ser considerada pela parte lesada o recurso à execução específica. Trata-se de um mecanismo que confere ao promitente não faltoso a possibilidade de recorrer à via judicial para obter o cumprimento coercivo do contrato promessa, o que significa que o tribunal ‘’obriga’’ à concretização definitiva do negócio.
No entanto, podem existir situações em que não é possível recorrer à execução específica, como por exemplo, se o imóvel for vendido a terceiro. Neste caso o promitente comprador apenas pode exigir uma indeminização por danos patrimoniais e não patrimoniais ao promitente vendedor.
Em caso de recurso a Crédito Habitação
Se a compra do imóvel implicar o recurso ao financiamento bancário o ideal é que o Contrato Promessa seja assinado após a aprovação do crédito e da avaliação bancária. Contudo, o processo de Crédito Habitação pode não ser tratado com a rapidez que desejaríamos. No pior dos cenários até pode ocorrer a sua reprovação, pelo que o ideal será estipular no contrato promessa uma cláusula que permita a anulação dos efeitos do contrato caso o banco não aprove o empréstimo, devendo o sinal ser devolvido em singelo (ou seja, na mesma medida em que foi prestado) ao promitente comprador.
Este artigo tem como objetivo dar a conhecer algumas das consequências que podem verificar-se em situações de incumprimento de um contrato promessa de compra e venda de imóveis.
No entanto, recomendámos que atue sempre de forma preventiva e, antes de assinar qualquer contrato, peça aconselhamento jurídico junto de um profissional . As soluções divergem de caso para caso, por isso não deve tomar decisões com base em informações genéricas ou aconselhamento prestado por parte de pessoas ou entidades não habilitadas.
