O crédito habitação é a forma mais comum das famílias portuguesas financiarem a aquisição da sua habitação própria e permanente. Um dos fatores que pode viabilizar ou inviabilizar a operação são os prazos máximos aplicáveis ao contrato de crédito, ou seja, o período de tempo durante o qual o cliente previsivelmente vai amortizar o empréstimo.
Neste artigo, vamos explorar os prazos máximos aplicáveis em operações de crédito habitação em Portugal e qual o impacto que a variação do prazo pode ter nesta modalidade de financiamento.
O prazo máximo vai depender, sobretudo, da idade dos proponentes do crédito. Mas, regra geral, não pode ser contratado por período superior a 40 anos, nem prolongar-se para além dos 75 anos de idade.
Desde o dia 1 de Abril de 2022, que este prazo (40 anos), passou a estar limitado em função da idade dos proponentes, na sequência de um comunicado emitido pelo Banco de Portugal sobre a convergência da maturidade média dos contratos de crédito à habitação.
Através deste comunicado, o Banco de Portugal, decide limitar os prazos máximos para este tipo de operação, passando a vigorar o prazo de:
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- 40 anos, quando os proponentes tenham idade inferior ou igual a 30 anos;
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- 37 anos, quando os proponentes tenham idade superior a 30 anos e inferior ou igual a 35 anos;
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- 35 anos, quando os proponentes tenham idade superior a 35 anos.
Exemplo 1 – O João tem 45 anos e pretende comprar uma habitação própria e permanente. O prazo máximo a aplicar ao seu contrato é de 30 anos (e não de 35 anos). Porque, o contrato de crédito não poderá vigorar para além dos seus 75 anos de idade (limite máximo).
Exemplo 2 – A Ana, tem 25 anos e pretende comprar a sua primeira casa. O prazo máximo a aplicar ao seu contrato é de 40 anos (limite máximo).
Apesar dos limites previstos pelo Banco de Portugal, devemos ainda considerar que há bancos que podem oferecer prazos ainda mais curtos (por exemplo de 30 anos, independentemente da idade dos proponentes). Esta opção tem sobretudo a ver com o facto de permitir às instituições bancárias reduzir o risco de incumprimento dos contratos de crédito por parte dos mutuários.
É previsível que a curto/médio prazo sejam adotadas medidas no sentido de, gradualmente, limitar os prazos máximos a 30 anos, em todas as instituições de crédito, para todos os consumidores, independentemente da idade.
A limitação dos prazos máximos no acesso ao crédito habitação é entendida pelas autoridades de supervisão como uma medida macroprudencial essencial por várias razões:
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- Em primeiro lugar pretende-se ‘’promover o acesso a financiamento sustentável por parte dos consumidores, minimizando o risco de incumprimento’’, considerando que os orçamentos familiares dos mutuários são habitualmente mais limitados a partir da idade da reforma;
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- Por outro lado, pretende-se assegurar que as instituições de crédito e sociedades financeiras não assumem riscos excessivos pondo em causa a sua própria sustentabilidade;
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- E por fim, pretende-se assegurar a resiliência do setor financeiro e a estabilidade económica do país.
A limitação destes prazos apresenta, no entanto, consequências negativas, na medida em que acaba por dificultar o acesso ao crédito, uma vez que com prazos mais curtos teremos prestações mensais mais altas, taxas de esforço mais elevadas e dificuldade na aprovação das operações de crédito.
Por esse motivo, é essencial procurar as melhores soluções de crédito habitação, de forma a reduzir tanto quanto possível os encargos mensais, otimizando os orçamentos familiares dos proponentes.
