É inquilino e teve conhecimento de que o seu senhorio vai vender o imóvel que tem arrendado? Ou é senhorio e quer vender o imóvel que decidiu arrendar há tempos?
Quer esteja numa posição ou noutra, é perfeitamente normal que lhe tenham surgido várias dúvidas. Tanto em relação aos seus direitos, como aos direitos da parte contrária.
Este artigo surge precisamente para lhe apresentar algumas notas gerais acerca do Direito de Preferência no âmbito do Arrendamento Urbano. Contudo, não podemos deixar de lhe recomendar que contacte um Solicitador ou Advogado que possa analisar a sua situação em particular e aconselhá-lo devidamente.
O que é o Direito de Preferência do Arrendatário?
O Direito de Preferência do Arrendatário confere ao inquilino a prioridade no direito de adquirir o imóvel que está a habitar, caso o proprietário decida vendê-lo durante o período de vigência do contrato de arrendamento. Este direito está legalmente previsto e visa proteger a posição do arrendatário, que é encarado pelo nosso legislador como a parte mais frágil desta relação.
Basicamente, se o proprietário decidir vender o imóvel arrendado, tem de informar o arrendatário da sua intenção, dando-lhe a conhecer os termos do negócio. O inquilino, por sua vez, decidirá se, naquelas condições, pretende ou não exercer o seu direito de preferência e ficar com o imóvel. Não se trata de uma obrigação, mas sim de uma opção.
Se o inquilino não exercer o direito de preferência dentro dos prazos legais, perde a prioridade na compra, permitindo ao proprietário vender a um terceiro nas mesmas condições que foram comunicadas ao inquilino.
Quando é que o Arrendatário tem Direito de Preferência?
O simples facto de alguém ser arrendatário de um imóvel, não lhe confere, por si só, o direito de preferência na sua aquisição.
A lei garante este direito apenas a quem esteja a arrendar o imóvel há mais de dois anos.
E, para além disso, devemos ainda considerar que podem existir outros direitos de preferência, para além do direito de preferência do arrendatário, que sejam prevalentes.
É o caso do direito de preferência do comproprietário e do co-herdeiro que se sobrepõe ao direito de preferência do arrendatário, ocupando o primeiro lugar entre os preferentes legais.
Para além destes, está ainda previsto o Direito de Preferência a favor do Estado, Regiões Autónomas e Autarquias Locais. Desde 2021, que o Estado pode exercer preferência nas aquisições onerosas de prédios urbanos com fins habitacionais, desde que os imóveis se situam em zonas de pressão urbanística ou em territórios com uma oferta desadequada.
No entanto, neste último caso, o direito do Estado não prevalece sobre o direito do arrendatário.
Qual Deve ser o Conteúdo da Comunicação Enviada pelo Senhorio?
Concluindo-se que, efetivamente, assiste um direito de preferência ao inquilino na venda do imóvel, o senhorio deve então comunicar-lhe o chamado ‘’Projeto de Venda’’, através de uma comunicação escrita que deve ser enviada por correio registado com aviso de receção.
Nesta comunicação formal, devem constar os termos exatos do negócio que o proprietário pretende celebrar com o seu potencial comprador.
O que significa que não bastará comunicar a sua intenção de vender o imóvel, dando a oportunidade ao arrendatário para se pronunciar acerca da sua intenção de o comprar.
A comunicação escrita deve dar conta de vários elementos, para que se considere absolutamente válida, como: a identificação do imóvel, o preço da venda, os prazos de pagamento.
Questiona-se se a identificação do potencial comprador deve ou não ser considerado um elemento essencial desta comunicação.
Existem vários entendimentos pelo que, na dúvida, deve incluir-se sempre que possível a identificação do comprador.
Estes elementos devem estar inteiramente de acordo com o que irá resultar da escritura pública (ou documento particular autenticado) que formalizar a transmissão do imóvel.
Caso a compra e venda se concretize e o imóvel seja vendido a um terceiro, em condições diferentes das inicialmente comunicadas ao arrendatário, então devemos concluir que a comunicação não é válida.
Esta circunstância, confere legitimidade ao arrendatário para instaurar uma ação de preferência junto de um tribunal judicial, como forma de exercer o seu direito, mesmo que a compra e venda já tenha ocorrido.
Como é que o Arrendatário Exerce o seu Direito?
Depois de receber a comunicação dirigida pelo proprietário do imóvel, o arrendatário goza de um prazo de 30 dias para responder, caso tenha intenção de exercer preferência. Este prazo conta-se a partir da data em que recebeu a comunicação via postal.
Caso este prazo seja ultrapassado sem que o arrendatário manifeste a sua intenção, o direito a exercer a preferência caduca, podendo o senhorio vender livremente a um terceiro, nas condições que foram inicialmente comunicadas.
Como pode facilmente concluir, existem uma série de detalhes a ter em conta, para que possa acautelar devidamente os seus interesses. Como os prazos, o conteúdo e as formalidades das comunicações, entre outros aspetos legais. Por essa razão, nunca deve deixar de procurar a orientação adequada e especializada.
