É assustador ter a perceção de qua a maioria das pessoas não imagina o impacto que a avaliação bancária pode ter no processo de concessão de Crédito Habitação.
Pode crer que não é mais uma burocracia exigida pelo banco. Diria mesmo que pode considerá-lo o momento mais importante e decisivo do seu processo.
Esse é o momento em que se define o montante máximo do financiamento.
É verdade! Achou que ter o crédito aprovado era suficiente? Errado.
Pode ter o crédito aprovado e ter toda a operação inviabilizada.
Porquê? A Avaliação Bancária.
Bem sei que quem recorre a Crédito Habitação não menospreza uma avaliação bancária por falta de diligência ou zelo. Na grande maioria das vezes o que existe é falta de informação. E, muitas vezes, os bancos e as agências imobiliárias não se encarregam de explicar com clareza o impacto negativo que uma avaliação bancária menos favorável pode ter no processo de Crédito Habitação e, consequentemente, no processo de compra e venda do imóvel.
Por essa razão, quero explicar-lhe alguns aspetos importantes que vão permitir-lhe tomar decisões mais informadas no futuro.
Montante Máximo de Financiamento
Em primeiro lugar é importante que compreenda que o banco não vai financiar 100% da sua aquisição. Na maioria dos casos, a banca aceita financiar, no máximo, 90% do valor da compra ou 85% do valor da avaliação, consoante o que for menor.
Ora, vamos imaginar que vai comprar um imóvel por 200.000€. Já sabe à partida que tem de dispor de pelo menos 10% de capitais próprios, ou seja, 20.000€ (=10%). E sabe também que o banco não vai financiar mais de 180.000€ (=90%).
(Atenção: lembre-se sempre que para além destes 10% de entrada tem de dispor de capitais próprios adicionais para pagamento das comissões bancárias, impostos, outorga da escritura pública ou documento particular autenticado, despesas de registo predial, etc. ).
O primeiro passo será então pedir a aprovação do crédito ao banco que lhe ofereceu as melhores condições de financiamento, no valor de 180.000€(=90%).
Normalmente, os clientes bancários quando tem conhecimento de que o processo de crédito habitação está (comercialmente) aprovado, assumem automaticamente que o valor do financiamento será igual ao valor que foi aprovado.
Nada mais errado.
A aprovação comercial por parte do banco só significa o seguinte: O banco reconhece que tem capacidade financeira para amortizar o financiamento no prazo previsto. Ou seja, significa que passou a primeira prova de fogo.
Falta a segunda: a avaliação bancária, que é o passo seguinte.
A importância da Avaliação Bancária
Vou reforçar o seguinte: ‘’ … a banca aceita financiar, no máximo, 90% do valor da compra ou 85% do valor da avaliação, consoante o que for menor. ‘’
Vamos imaginar que o resultado da sua avaliação é de 200.000€, valor igual ao que está disposto a pagar pelo seu imóvel. Se aplicar os 85% ao valor de 200.000€ (200.000€ x 85%) o resultado é igual a 170.000€.
Nesta circunstância podemos chegar a duas grandes conclusões:
- o banco só vai financiar, no máximo, 170.000€(e não os 180.000€ que aprovou inicialmente).
- Vai precisar de mais 10.000€ de capitais próprios para comprar o imóvel.
Para que o banco financiasse os 180.000€, o resultado da avaliação bancária deveria rondar os 212.000€.
Esta é outra conclusão importante: Se quer ter acesso ao limite máximo de financiamento (90%), a resultado da avaliação bancária, regra geral, tem de ser superior ao valor da compra.
Mas se achou que estas eram as únicas consequências de uma avaliação bancária desfavorável, voltou a enganar-se.
O Risco de Incumprimento
Imagine a circunstância de ter assinado um contrato-promessa de compra e venda em que não acautelou esta possibilidade. Caso não tenha condicionado os efeitos do contrato ao sucesso da avaliação bancária e caso não tenha capitais próprios para assegurar o pagamento do remanescente (não financiado) está em risco de incumprir o contrato que subscreveu. Esse incumprimento pode significar a perda do sinal que prestou ou estar associado a consequências ainda mais graves, de acordo com a circunstância em concreto.
Esta é a grande razão pela qual não deve desconsiderar a importância da avaliação bancária no processo de Crédito Habitação. Apesar de não ser possível influenciar o valor atribuído ao imóvel pelo perito avaliador (registado na CMCV), pode acautelar os seus interesses no contrato-promessa que subscrever. Recorra ao auxílio de um profissional habilitado, como um solicitador ou um advogado, para o aconselhar devidamente.
Também não deve deixar de pedir a opinião do seu intermediário de crédito, para que possa analisar todos os contornos da operação de crédito e orientá-lo nas questões relacionadas com a operação de Crédito que, como vê, são mais complexas do que pode imaginar.
